Nu mulţi s-au înghesuit să cumpere locuinţele construite de ANL, în ciuda faptului că preţul de vânzare este mai mic decât pe piaţa liberă. Spre exemplu, valoarea de înlocuire, care se actualizează în vara fiecărui an, este de 1.578,57 lei/mp, inclusiv TVA, chiar de trei sau patru ori mai mică decât pentru un apartament vechi sau nou din Bucureşti – observă Economica.net.
În perioada anilor 2009-2018 au fost cumpărate de către chiriaşi 4.557 de apartamente, arată datele ANL. Din totalul apartamentelor vândute, jumătate din chiriaşi au preferat să plătească un avans de 15%, iar ceilalți – în rate la primărie. Aproape 20% din total au optat pentru achiziţia locuinţelor din surse proprii, iar 17% au apelat la programul „Prima Casă“.
ANL a încasat astfel, în zece ani, 306 milioane lei. Anual, în România se fac în jur de 700.000 de tranzacţii imobiliare cu locuinţe vechi şi noi, adică aflate la primul proprietar. 4.500 de locuinţe vândute în 10 ani e foarte puţin. Aceasta înseamnă 450 pe an, deci o medie de 37 pe lună.
Cineva ar trebui să evalueze ANL
Ioan Bejan, consultant imobiliar, crede că „cineva ar trebui să facă o evaluare: care este impactul acestei entităţi, instituţie a statului oarecum specializată în sectorul locuirii, asupra vieţii şi asupra pieţei imobiliare din România?“.
1,76% din totalul blocurilor din România au fost reabilitate termic
Undeva prin anii 2007-2008 erau construite vreo 32.000-33.000 de locuinţe pentru tineri. Din anul 2009, cei care plătesc chirie autorităţilor locale au posibilitatea să cumpere aceste apartamente, iar jumătate dintre ei au ales ratele la primării, cu avans de cel puţin 15%.
„În opinia mea, o decizie proastă, pentru că aceste locuinţe s-au făcut cu mari eforturi“, a spus Bejan pentru „România liberă“.
În primul rând, iniţiativa Cabinetului Boc a fost neinspirată din cauza contextului economic. Nu vinzi în criză, ci în perioade de boom economic, pentru că atunci preţurile sunt sus şi câştigi mai mult, deci ai venituri mai mari la bugetul de stat.
„Nimeni nu se uită cum se stabilesc chiriile la aceste locuinţe, la cele pentru tineri. Aceştia, în general, nu au decis să cumpere pentru că erau chiriile prea mici“, crede expertul.
Fără miză, deci fără impact
Un alt aspect este că, fiind perioadă de criză, banii disponibili la populaţie nu erau suficienţi, cu atât mai puțin la tineri. Mai ales că masa monetară era contractată din cauza recesiunii.
Pe de altă parte, explică Ioan Bejan, „dacă am costuri nesemnificative, chiriaş fiind, de ce să iau un credit ipotecar, să-mi pun gâtul la bătaie, la bancă? Aceasta este explicaţia pentru care ritmul de vânzare a acestor locuinţe este spre zero. În anumite locaţii sunt pieţe imobiliare mai sofisticate. Una este să cumperi sau să vinzi în Bucureşti, alta e să faci acelaşi lucru la Târgu Jiu“.
Ioan Bejan, consultant imobiliar: „Cineva ar trebui să facă o evaluare: care este impactul acestei entităţi, instituţie a statului oarecum specializată în sectorul locuirii, asupra vieţii şi asupra pieţei imobiliare din România?”
Oricum, susţine Bejan, „rezultatele ANL sunt nesemnificative. Trebuie să mai privim şi din altă perspectivă: câte locuinţe în total a furnizat această entitate pe piaţa românească – câteva sute pe an, două-trei-patru sute“.
Ca termen de comparaţie, un dezvoltator serios, într-o economie de piaţă funcţională, livrează mii de unităţi locative, construind cel puţin două-trei blocuri pe an.
Specialistul atrage atenţia că „vorbim despre locuinţe proprietate personală. E normal ca piaţa privată să satisfacă cererea. Dacă ne uităm în statistici, anual se recepţionează undeva la 50.000 de noi unităţi locative, dintre care construite cu fonduri de stat câteva sute. Impactul surselor de la buget pe piaţa locuirii din România, care este eminamente privată, este nesemnificativ“.
„Cred că ar trebui ca cineva să se gândească. Totuşi, lucrurile s-au schimbat foarte mult în ultimii 20 şi, inclusiv, în ultimii 10 ani. Această instituţie nu poate să rămână pe loc. Nu ştie nimeni ce face această instituţie. Deja a ajuns în penibil această entitate“, a arătat Ioan Bejan pentru „România liberă“.
Alta e situaţia din teren
Teoretic, ANL ar trebui să se ocupe de acea pătură a populaţiei care efectiv nu poate avea acces la locuire. Cum direcţionează sursele bugetare pentru cazurile cu adevărat sociale? Realitatea din teren este însă alta.
„Dacă mergem în cartierul Brâncuşi al ANL, pentru tineri, în capăt, la Drumul Taberei, veţi vedea ce maşini sunt pe acolo. Sunt totuşi nişte blocuri modeste“, observă contradicţia Bejan, adăugând: „Eu ştiu foarte bine că locuinţele nu au fost alocate cu adevărat cazurilor sociale“.
Din cele 620 de locuinţe vândute anul trecut, cele mai multe, 404, au fost vândute la primării. Valoarea încasată anul trecut de ANL a fost de aproape 47 milioane lei.
„Bun. Vreau să ştiu şi eu câte blocuri au început. Nu ştiu dacă au început zece blocuri cu banii aceştia încasaţi“, afirmă consultantul imobiliar, adăugând: „Le vindem şi moca, statul dă credit pe 20 de ani, deşi nu are cum să facă refinanţare, ca o bancă comercială. Până la urmă, banii se duc tot în privat. E tot un transfer de avere de la stat la privat“.
Nimeni nu s-a preocupat de reînnoirea fondului imobiliar
Cum reînnoim fondul imobiliar existent pe rezidenţial, 80% construit pe vremea lui Ceauşescu în anii ’80? În acest moment, reprezintă cam 80% din totalul subsectorului rezidenţial.
Există două abordări, explică Ioan Bejan, detaliind că „una e să reabilitezi acest fond imobiliar. Puţine clădiri totuşi se dărâmă, doar să aibă probleme majore din punct de vedere seismic, iar când vorbim despre reabilitări există programe europene care finanţează aşa ceva“.
Dar a început ceva, un program de reabilitare? „Pot spune că nici nu a început în România un program de reabilitare a fondului locativ. Rezultatele sunt nesemnificative“, susține Bejan.
Care este situaţia, în date cifrice? Cam 72% din apartamentele din mediul urban sunt în blocuri, informează expertul. Locuinţele sunt amplasate în clădiri ineficiente, unele chiar structural, dar marea lor majoritate ineficiente din punct de vedere al consumului energetic.
La nivel naţional sunt 3,2 milioane astfel de apartamente, amplasate în aproape 85.000 de blocuri, în care trăiesc peste 7 milioane de oameni. Între anii 2009 şi 2017 au fost reabilitate aproape 1.500 de blocuri la nivel naţional, adică un număr nesemnificativ – 1,76% din total, având avantajul că aceste blocuri se văd pe marile bulevarde ale oraşelor importante. Dar situaţia per ansamblu e alta.
Aceasta înseamnă că nu am făcut nimic nici pentru actualul fond locativ. Ritmul de înlocuire a fondului locativ: cam 50.000 unităţi de locuit noi se recepţionează în fiecare an, adică 2,1–2,2 locuinţe la mia de locuitori. Media în UE este de 5 locuinţe la mia de locuitori, adică mai mult decât dublu.
Avem un decalaj destul de important atât în ceea ce priveşte ritmul de reabilitare, cât şi ritmul de înnoire (mai puţin de 50% din ritmul mediu de înnoire a fondului locativ din UE).
Ce se poate face? „Din perspectiva mea, trebuie rediscutat rolul statului în sectorul locuirii. Are o politică? Și care e ritmul, care este eficienţa programelor de reabilitare? Mai este acest ANL util în actualul context sau trebuie să folosim alte instrumente şi alte tipuri de instituţii pentru a interveni mai ţintit şi mai eficient?“, se întreabă Ioan Bejan.
Există un studiu al Băncii Mondiale din anul 2016, făcut pentru Guvern, pentru prioritizarea programelor în sectorul locuirii şi o nouă politică în domeniul locuirii, „dar eu nu am auzit ceva concret făcut. Am beneficiat de asistenţă şi expertiză internaţională, şi totuşi nu se face nimic“, arată Bejan pentru „România liberă“.
