Folosim cookie-uri pentru a personaliza conținutul și anunțurile, pentru a oferi funcții de rețele sociale și pentru a analiza traficul. De asemenea, le oferim partenerilor de rețele sociale, de publicitate și de analize informații cu privire la modul în care folosiți site-ul nostru. Aceștia le pot combina cu alte informații oferite de dvs. sau culese în urma folosirii serviciilor lor. În cazul în care alegeți să continuați să utilizați website-ul nostru, sunteți de acord cu utilizarea modulelor noastre cookie.

Cel mai mare grad de accesibilitate a locuinţelor la achiziţionare s-a înregistrat în anii 2015, 2016 şi 2017.

Cel mai mare grad de accesibilitate a locuinţelor la achiziţionare s-a înregistrat în anii 2015, 2016 şi 2017.

Este posibil un nou blocaj al pieţei locuinţelor

Cel mai mare grad de accesibilitate a locuinţelor la achiziţionare s-a înregistrat în anii 2015, 2016 şi 2017. Dar această exuberanţă se pare că a luat sfârşit. Cauzele sunt multiple.

Florin Budescu 0 comentarii

Dobânda ROBOR cu scadenţă la trei luni, în funcţie de care se calculează ratele la majoritatea creditelor în lei, a depăşit pragul de 3% în urmă cu o lună. Aceasta a dat peste cap previziunile analiştilor financiari. Ei anticipau la începutul anului că indicatorul va depăşi această valoare abia în anul 2019.

Recent, Asociaţia Analiştilor Financiari (CFA) şi-a revizuit estimările, iar acum anticipează o dobândă medie Robor cu scadenţă la trei luni de 3,45% pentru următorul an, cu un maxim prognozat la 5,5%, arată Capital.

Cam 80% dintre creditele ipotecare acordate în anii 2009-2017 au fost prin Programul „Prima Casă”, care permite cel mai mare grad de îndatorare de pe piaţa creditelor ipotecare.

"Se va reduce numărul de tranzacţii. Probabil că preţul va stagna. Eventual, vor urma şi nişte scăderi uşoare.“ Ion Radu Zilişteanu

Riscul acestei categorii de credite este major dacă dobânda Robor cu scadenţă la trei luni ar ajunge la maximul prognozat, de 5,5%. Acest punct a fost atins ultima dată în primăvara anului 2013.

Dar „România liberă” a explicat că numărul de achiziţii cu credite „Prima Casă” este insignifiant în comparaţie cu totalul achiziţiilor de locuinţe de pe piaţa imobiliară. Aşadar, impactul programului de stat asupra pieţei locuinţelor poate fi cel mult unul psihologic.

 

Euforia a luat sfârşit

Oricum, aceasta, astăzi, nu se compară cu aceea de dinainte de ajungerea în România a reverberaţiilor crizei subprimelor din Statele Unite. Cauzele sunt altele, mai complexe. Se pare că euforia construcţiilor ar fi luat sfârşit, chiar dacă în acest moment nu există informaţii clare.

Cel puţin o companie de vândut materiale de construcţii se află în acest moment pe un vârf de vânzări. Pe de altă parte, există teza conform căreia în viitor iar s-ar construi şi ansambluri rezidenţiale care nu se vor vinde niciodată, aşa cum s-au petrecut lucrurile până în urmă cu zece ani.

În al treilea rând, Institutul Naţional de Statistică dă cifre care demonstrează totuşi un optimism moderat. Potrivit unei anchete de conjunctură realizate de Statistică, în perioada lunilor august-octombrie ale acestui an se aşteaptă o creştere moderată a volumului producţiei (sold conjunctural +12%).

Managerii estimează relativa stabilitate a numărului de salariaţi din construcţii (sold conjunctural +4%). În ceea ce priveşte preţurile lucrărilor din construcţii, se preconizează o creştere moderată (sold conjunctural +14%).

 

Este posibil un blocaj?

Ion Radu Zilişteanu, analist imobiliar, a spus RL că un blocaj (sau o încetinire a pieţei) „este posibil, pentru că activitatea în construcţii merge prost. A început să scadă. Industria construcţiilor şi dinamica construirii, în general, nu fac decât să se pună de acord cu nişte informaţii care există deja”.

Care sunt argumentele concrete? „Creşterea indicelui Robor e unul. Mai apoi, BNR nu s-a pronunţat, dar vrea să micşoreze gradul de expunere a populaţiei la contractarea de credite”, detaliază Zilişteanu.

2,2 locuinţe recepţionate în medie la mia de locuitori, în România, sub jumătate din media din UE.

„Împreună, aceste două aspecte vor duce la o cerere solvabilă mai mică pe piaţa imobiliară. Aceasta înseamnă că se va reduce numărul de tranzacţii, probabil că preţul va stagna, eventual, vor urma şi nişte scăderi uşoare. Este greu de spus acum”, crede expertul.

 

Prudenţă sporită în achiziţie

Ioan Bejan, consultant în imobiliare, este de altă părere. Poate avea loc un nou blocaj de tipul celui din anul 2009, de după integrarea în UE şi euforia care a urmat, caracterizată prin invadarea pieţei valutare autohtone de euro?

„Nu, nu este cazul, ceea ce a fost în 2009 era atipic. Consumatorii nu au fost pregătiţi. Era un iureş atunci. «Hai să cumpărăm! Hai să cumpărăm!»”, a spus Bejan „României libere”.

Inclusiv unele credite se dădeau cu buletinul, „chiar pe 100% din valoarea locuinţei. Unele bănci nu au terminat nici acum restructurarea portofoliilor de credite neperformante”, aminteşte Bejan.

„Nu cred că va urma, într-un orizont de timp previzibil, o cădere similară celei de acum 10 ani, pe piaţa imobiliară. Inclusiv această prudenţă în achiziţie pe care o are noua generaţie pe undeva este mai sănătoasă”, a spus RL expertul.

 

Finanţarea nu mai este la fel de accesibilă ca acum 10 ani

Prudenţa în achiziţionarea de locuinţe a noii generaţii duce şi la o prudenţă corespunzătoare a dezvoltatorilor de ansambluri rezidenţiale?

„N-aş spune, nu aici este frânarea”, crede consultantul în imobiliare, dar confirmă apoi: „Constructorii se uită mai atent, cu siguranţă aceasta aşa este, iar pe de altă parte finanţarea nu mai este atât de accesibilă. Atât cea pentru dezvoltatori, care au condiţii mai drastice, dar şi cea pentru consumatorul final”.

„Să nu uităm că instituţiile financiare internaţionale au recomandat BNR să înăsprească regulile de finanţare”, aminteşte Ioan Bejan. „România liberă” a scris recent despre felul în care va influenţa creditele imobiliare şi ipotecare introducerea normelor prudenţiale dedicate din pachetul de măsuri Basel III.

Astfel, fiecare bancă, în funcţie de clienţii săi, va stabili singură care este avansul minim pe care îl solicită creditatului. În prezent, BNR a stabilit un prag minim de 15%. Dar, în viitor, o bancă având cu precădere liber profesionişti va stabili un avans diferit de cel cerut de una unde sunt cu precădere salariaţi bugetari ş.a.m.d.

Pe de altă parte, acest avans se va schimba ritmic, în funcţie de schimbarea în timp a comportamentului clienţilor. Nu în ultimul rând, pentru a calcula aceste lucruri, fiecare bancă va trebui să-şi angajeze experţi, ceea ce va însemna alte costuri cu salariile, care vor scumpi creditele. Ca să nu mai vorbim despre faptul că unele bănci ce vor decide un avans mai mare îşi vor micşora astfel profiturile.

 

Mai prudent. Paşi mai mici

Are loc, astfel, o dezvoltare mai prudentă, în paşi mai mici. Pe de altă parte, cam 85% din fondul imobiliar e format din locuinţe construite înainte de 1989. Da, confirmă Ioan Bejan, „în România, piaţa construcţiilor de locuinţe noi este foarte mică. Este mai mult decât jumătate din media vitezei de dezvoltare la nivelul UE”.

Amintim că în SUA, după criza subprimelor, tot fondul imobiliar infectat cu credite neperformante a fost complet înlocuit. Pe de altă parte, spune Bejan, „media numărului de locuinţe recepţionate la nivelul UE este de 5 locuinţe la mia de locuitori. În România se recepţionează anual 2,1-2,2 la mie. Este un decalaj imens”.

Comentarii

loading...