Impreviziunea, în general, este definită în Codul Civil la art. 1271. La contractele bancare, e vorba despre situaţii în care banca ar fi obligată să accepte darea în plată fără decizie judecătorească. Criteriile impreviziunii au fost propuse de iniţiatorul legii, senatorul ALDE, Daniel Zamfir.
S-ar considera întotdeauna că există impreviziune la: devalorizarea locuinţei cu mai mult de 50% faţă de evaluarea iniţială; cursul de schimb al monedei creditului depăşit cu cel puţin 20% faţă de nivelul de la contractarea creditului; gradul de îndatorare al debitorului l-a depăşit pe cel de la acordarea creditului; debitorul a fost executat silit prin vânzarea imobilului în alte cazuri ce relevă dezechilibrul contractual.
Impreviziunea din teorie nu se potriveşte cu cea din piaţă
Legea dării în plată funcţionează din anul 2016. Peste 8.500 de români au apelat la ea. Aurelian Dochia, analist financiar, susţine că “propunerile agravează o situaţie şi aşa nepotrivită pentru relaţia bănci – clienţi”. Expertul a spus României libere că aceste condiţii “încearcă să tranşeze lucruri întotdeauna mult mai nuanţate în practică”.
Astfel, în viaţa reală nu găseşti niciodată o situaţie care să nu aibă particularităţi. O parte susţine unele lucruri, cealaltă altele. Deobicei, în astfel de situaţii, se apelează la judecători, care să încerce, imparţiali, să găsească o rezolvare.
“Or, aici se merge mult mai departe. Se încearcă o acoperire a realităţii cu decrete care nu pot niciodată să fie corecte pentru toate părţile”, consideră Aurelian Dochia.
“Până la urmă, această cruciadă, pe care pare că o poartă împotriva băncilor dl. Zamfir, e defavorabilă chiar pentru cei pe care dânsul crede sau doreşte să-i apere. Aceştia nu vor mai avea acces la credite”, crede Dochia.
De ce? O bancă, a explicat specialistul RL, “dacă ştie de la început că pierde bani, înăspreşte condiţiile de creditare. Toate aceste persoane nu vor mai putea accesa credite. Ce facem? Venim cu statul, care le oferă garanţii? Iar introducem ceva suplimentar, ce reprezintă un risc foarte mare, pe care şi-l asumă statul? Dacă mergem pe ideea aceasta, nici nu mai e nevoie de bănci! Există o instituţie de stat ce decide tot ce mişcă în materie de credite!”.
Piaţa bancară paneuropeană va echilibra lucrurile
Nu cumva primul efect este că vom avea, pe piaţa bancară internă, doar bănci de depozite, şi am rezolvat problema? “Evident”, spune analistul financiar, “şi, gata, am terminat!”
La apariţia ideii plafonării dobânzii la credite, analistul economic Ion Radu Zilişteanu explicase României libere că vor apărea bănci ce lucrează la nivel european sau global, care vor oferi credite în România prin filialele lor din alte state UE.
“Lucrul acesta deja s-a întâmplat, dar nu la persoane fizice, ci juridice, pentru companii. Creditele sunt în foarte mare măsură contractate în afară”, a declarat RL Aurelian Dochia.
Altă situaţie: sunt bănci transnaţionale care notifică BNR că operează în România. De exemplu, ING, dar nu singura, ci poate cea mai puternică dintre ele din România. Aceste bănci oferă produse în franciză, după legislaţia bancară europeană, din unele puncte de vedere mai dură decât cea românească.
Este posibil ca creditele să se regrupeze aici, fără să fie afectate de darea în plată. “Astfel de măsuri”, a explicat Dochia, “slăbesc foarte mult piaţa financiară locală, pentru că o fac mult mai puţin competitivă şi mai scumpă, faţă de preţurile din alte ţări din UE. Şi-aşa avem cea mai slabă piaţă bancară, după toţi indicatorii”.
În urma Bulgariei şi la acest capitol
Cea mai slabă piaţă bancară din Uniunea Europeană? “Din UE, da, suntem chiar în urma Bulgariei. Aproape toţi indicatorii privind piaţa bancară din România ne plasează pe ultima poziţie din Europa”, spune expertul.
“Dacă introducem astfel de clauze, prin care omorâm băncile locale, activitatea care mai rămâne de făcut se va transfera, pentru companii, în străinătate, iar pentru persoanele fizice… eu ştiu ce o să rămână? Poate CEC”, crede Aurelian Dochia.
“Între factorii în discuţie”, spune analistul financiar, “sunt riscuri considerate normale. Variaţia cursului de schimb, a preţului imobiliar pe piaţă sunt riscuri comerciale. Nu văd de ce la un anumit plafon, dacă a scăzut sub 50% preţul pe piaţă, clientul ar trebui să se ducă şi să dea cheile la bancă”.
Adică, explică expertul, “stai puţin, amândoi am pornit la un drum fără să avem vreunul dintre noi o cunoaştere a ce se va întâmpla peste patru – cinci ani. Şi banca, şi clientul îşi asumă riscuri. De ce să fie asumate unilateral de către bancă? “
Cum pierde banca prin darea în plată
Să presupunem că, în chestiunea scăderii preţului sub 50% din valoarea la care a achiziţionat imobilul, clientul nu are nici un fel de problemă financiară. De ce ar da în plată proprietatea?
Simplu, explică Aurelian Dochia: “Nu-i mai convine că, la locuinţa pentru care a plătit 200.000 de euro, preţul a ajuns pe piaţă la 90.000 de euro”.
Atunci, se duce la bancă şi spune: „Nu mă mai interesează. Ţi-am plătit până acum 20 de rate, dar, la preţul de 90.000 de euro, eu nu mai vreau să plătesc casa asta, pentru că e o pierdere clară”.
Atunci, “are acest drept, să facă un fel de arbitraj, aşa, între preţul de pe piaţă şi cât a plătit. El a stat câţiva ani în casă, a plătit ca o chirie câteva zeci de mii de euro şi pierderea o suportă banca”, subliniază Dochia.
Să zicem că preţul scade la 45% din cel la care clientul a cumpărat locuinţa. Cât pierde banca? Depinde cât a plătit din credit până la momentul dării în plată. Dacă a plătit trei ani, 10.000 de euro – 20.000 de euro, banca pierde tot.
Din 200.000 de euro, câţi a dat creditatului, banca pierde 180.000 de euro. “Banii aceştia îi suportă banca. Face provizioane, anunţă pierderi, trebuie să se recapitalizeze. Toate costurile cresc enorm pentru toată lumea”, atenţionează expertul.
Funcţional: debitorul dă casa în plată, iar banca trebuie să încerce ulterior să vândă casa la preţul de pe piaţă. Îşi recuperează o parte din bani, iar restul e pierdere. Banca pierde 55%, minus cât a plătit creditatul până la momentul când a făcut darea în plată. Banii pe care banca i-a dat debitorului rămân la cel care a vândut imobilul, de exemplu un dezvoltator imobiliar.
