Cum ar trebui impozitată tranzacția prin care un creditor returnează băncii locuința pe care a cumpărat-o prin împrumut? „România liberă“ a discutat cu reprezentanții din România ai liderului global în audit Ernst & Young, Andreea Cosmănescu, manager de Impozit pe venit, şi Florina Parîng, manager de Impozite indirecte.
Care ar trebui să fie, din punctul dumneavoastră de vedere, soluţia corectă la darea în plată, cu impozit sau fără impozit?
Există două tipuri de impozite ce pot apărea la darea în plată: impozitul pe venitul din transferul dreptului de proprietate şi impozitul pe venitul reprezentat de datoria ştearsă de către bancă, în baza unui contract de remitere (iertare) de datorie. Ca regulă, transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia generează venit impozabil. În mod normal, în cazul transferului dreptului de proprietate, impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi, în actul prin care se face transferul (conform art. 111, alin. 4 din Noul Cod Fiscal). Dacă valoarea declarată e inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de camerele notarilor publici, notarul notifică organelor fiscale tranzacţia.
Dar regula generală, la o tranzacţie de dare în plată, care este?
Ar fi din nou o excepţie la prevederile legale actuale ca Ministerul Finanţelor Publice (MFP) să ia în considerare în scopuri de impozitare doar suma din actul de dare în plată, respectiv datoria pe care clientul o mai avea de achitat la bancă, fără a se raporta la valoarea de piaţă a imobilului. Această excepţie însă ar apărea doar dacă datoria pe care o mai avea clientul la bancă ar fi mai mică decât valoarea de piaţă, ceea ce în mod normal nu ar justifica darea în plată.
Ce prevede Codul Fiscal referitor la darea în plată?
În ceea ce priveşte datoria ce urmează a fi ştearsă de către bancă, Noul Cod Fiscal nu prevede specific impozitarea venitului obţinut de către persoana fizică în urma acestor tranzacţii, dar nici scutirea lui de impunere. În mod normal, conform art. 114 din Noul Cod Fiscal, se impozitează cu 16% orice venituri care nu sunt expres prevăzute de lege ca fiind neimpozabile.
Dacă MFP analizează totuşi posibilitatea introducerii unor facilităţi fiscale aplicabile acestor tipuri de tranzacţii, atunci, în afară de scutirea de la plata impozitului datorat, se pot lua în considerare şi alte soluţii tehnice, ca de exemplu eşalonarea la plată.
Tranzacţia de dare în plată este liberă de TVA sau nu?
Darea în plată se realizează de către persoane fizice. Astfel de operaţiuni nu implică, în principiu, TVA. Totuşi, dacă persoanele fizice sunt considerate persoane impozabile din perspectiva TVA (cu alte cuvinte, care au acţionat similar unui investitor, în dezvoltarea şi vânzarea de proprietăţi imobiliare), tranzacţiile în care aceste persoane sunt implicate ar putea fi purtătoare de TVA. Obligaţia colectării şi virării TVA la bugetul de stat revine respectivei persoane fizice (impozabile).
Dacă nu este liberă de TVA, cum ar trebui să fie calculată?
În determinarea TVA la fiecare operaţiune de dare în plată, ar trebui să se ia în considerare baza de impozitare a TVA, ce reprezintă contrapartida obţinută de vânzător de la cumpărător sau de la un terţ.
Astfel, valoarea creditului care se stinge, în contrapartidă cu bunul imobil, ar putea fi considerată remuneraţia pentru livrarea efectuată de debitor (persoana impozabilă). Mai departe, pentru a stabili suma finală de TVA aferentă operaţiunii, sunt importante toate circumstanţele şi clauzele contractuale ce guvernează operaţiunea (de exemplu, dacă documentele încheiate de părţi privind darea în plată conţin prevederi cu privire la TVA etc.).
